こんにちは、お金のよろず屋管理人のうーざんです。
平成３０年分の相続税の課税割合（亡くなった人のうち、相続税の申告が必要だった人の割合）は８．５％と過去最高を更新しました（令和元年１２月発表 国税庁 相続税の申告実績の概要より）。
この「相続税の課税割合」は、平成２７年に相続税の基礎控除の額が従前の６割の水準に引下げられて以降、年々増加しています。
いざ相続が発生してから「うちってそもそも相続税がかかるの？」という相談を受けることもよくあります。
普段顧問をさせていただいているお客様であれば、日頃からそうしたお話もできるのですが、事業をやっている方でもないと税理士とのお付き合いがないためにいざとなって慌ててしまうケースが少なくありません。
今や亡くなる人の１１人に１人は相続税の申告が必要な時代です。
日頃から「相続」のことをきちんと準備しておくことが大切ですね。
相続では発生してからは、もちろん事前の「相続対策」が不可欠です。相続税を抑えることができるのはもちろん、亡くなった後に相続人間で揉める「争続（あらそうぞく）」を避けるためのアドバイスなども期待できます。
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そんなわけで今回は、「相続対策」としても有効な「不動産小口化商品」についてお話していきたいと思います。
「不動産小口化商品」をうまく活用できれば、相続税の「節税」が可能となるほか「生前贈与」の手段としても有効な手段となり得ます。
本記事ではそんな「不動産小口化商品」の６つのメリットと３つのデメリットについて、現役会計事務所職員である筆者が解説していきます。
尚、そもそも相続税や生前贈与について分からない！という方は、こちらの記事でも詳しく解説していますのでまずはこちらをご覧ください。
この記事の目次
「不動産小口化商品」とは
そもそも「不動産小口化商品」とはどんな商品なのでしょうか？
簡単にいうと「不動産」をたくさんの人で共有するための商品です。
３億円のオフィスビルを３００人で共同所有すると、１人当たりの持ち分は１００万円になります。
このように１人では購入のハードルが高い都心のオフィスビルのような物件を、たくさんの人でお金を出し合うことで所有しやすくなる仕組みが「不動産小口化商品」です。
実際の投資にあたっては、「不動産小口化商品」を取り扱う業者などが一括で購入したものを、希望する口数購入するようなかたちで投資を行うことが一般的です。
当然ながら、不動産を１人で所有したときと同じように家賃収入を得ることができます。
「不動産小口化商品」の場合は、所有する口数に応じて、得られる家賃収入から固定資産税などの経費を除いた金額を配当として受け取ることができます。
同じような商品に「ＲＥＩＴ（リート）＝不動産投資信託」というものがありますが、こちらはあくまでも「金融商品」のひとつである投資信託に投資をしており、
不動産の所有権自体は持たない点が、「不動産小口化商品」との決定的な違いになります。
「不動産小口化商品」のメリット６つ
その① 小口（１００万円程度～）から不動産を所有できる
「不動産小口化商品」はその名のとおり、小口から不動産を所有できる商品です。
通常不動産を所有するとなると戸建てでも最低数百万円、アパートであれば数千万円は必要になります。
まして東京などの都心のオフィスビルであれば最低数億～数百億円の資金が必要になります。
実は「不動産小口化商品」で対象にしている物件は、その多くが都心のオフィスビルやホテルなど資産価値の目減りが少ないものが多いため、
この１００万円程度の小口から不動産を所有できるというメリットは非常に大きいです。
その② 相続税の節税効果が見込める
２つめのメリットは、相続税の節税効果が見込めることです。
不動産は相続財産の計算上、現預金などに比べて５割～８割程度の価格になることが多いです。
すなわち３千万円で購入した不動産を、相続財産として評価したときには、
１，５００万円～２，４００万円
程度の評価になるということです。
また、賃貸用不動産については自用地と比べて「自分に処分しづらい」という理由でさらに評価が低くなるため、
最終的には購入価格の２割～６割程度の価格になることが多いのです。
「不動産小口化商品」では、比較的購入額と評価額の大きな都心の物件が多いため、こうした相続財産としての不動産評価と実際の資産価格（≒購入価格≒売却可能価格）との差が大きく、
相続税の節税効果が大きく見込める点がメリットとなります。
その③ 小口で購入可能なため資産の分散が容易
小口で購入可能なため、様々な複数の物件に分散して投資することも可能となります。
投資においてリスク低減のコツは「投資先の分散」を行うことです。
しかし通常の不動産投資では、１棟あたりの投資額が大きくなるためなかなか分散は難しいのが実情です。
「不動産小口化商品」では小口での購入が可能なため、資産の一極集中を避けられリスクの分散が可能となります。
また、不動産以外にも預貯金や株、債権、投資信託、金などのコモディティなど様々な投資対象への分散もしやすくなります。
その④ 管理の手間がほとんどかからない
不動産を所有すると、どうしても管理の手間が必要になります。
その点「不動産小口化商品」では、管理事務や収支の分配もすべて手配されているため、購入後は収益を受取るだけでいい点もメリットといえます。
そのため他に仕事を持っている人でも投資が可能となりますし、通常では難しい遠方の不動産にも投資が可能なので、
純粋に投資対象として優良な地域への投資が可能となるのです。
その⑤ 個人では購入が難しい物件にも投資が可能
不動産投資において重要なポイントは２つあります。
ひとつは「資金力」、もうひとつが「情報力」です。
優良な物件の情報は平等に入手できるわけではありません。
普段から業者と懇意にしていたり、銀行など独自のルートから「公開前の情報」にいかにアクセスできるかが重要です。
通常の個人投資家の立場で触れられる情報は、こうしたいわば裏ルートでさばききれなかった物件の情報になります。
こうした情報を得る力と、融資を待たずして素早く決済できる資金力（あるいはいつでも利用可能な融資枠を持っている）ことが不動産投資で勝率を上げるためには重要なのです。
「不動産小口化商品」では、こうした「資金力」と「情報力」を併せ持ったプロが厳選した物件にも関わらず、僅かな資金で投資が可能なためとても人気が高いのです。
生前贈与の手段としても有効な場合がある
「不動産小口化商品」は相続対策だけではなく、「生前贈与」の手段としても有効な場合があります。
１口１００万円程度から投資が可能であり、不動産のため現預金よりも財産としての評価額が低くなるのはこれまでもお話してきたとおりです。
そのため「暦年贈与」をうまく活用すれば、更なる「相続財産」の圧縮が期待できるほか、
１棟の収益物件では分割が難しい財産を、「不動産小口化商品」を活用することで同じ条件の不動産を相続人に均等に「生前贈与」することも可能となります。
Ａ、Ｂ、Ｃという３棟の収益物件を所有している方が、３人のお子様にどのように相続させるか頭を悩ませるといったケースがよくあり、筆者もそのような相談をしばしば受けることがあります。
なぜ悩むのかというと、厳密にいって同じ条件の物件というのは存在しません。当然物件のエリアも違えば入居率なども違うでしょうし、建てた時期が違うと将来発生する修繕費も違ってくるかもしれません。
そのため相続人間で揉めてしまうことを懸念して、分けるに分けられないというケースがあるのです。
こうしたケースでも「不動産小口化商品」であれば同じ物件の権利を複数口購入することで、まったく同じ条件の不動産を相続人の方それぞれに贈与や相続させることが可能になるのです。
「不動産小口化商品」のデメリット３つ
REIT（不動産投資信託）ほど分散ができない
小口のため１棟の不動産を１人で所有するよりは、分散が可能です。
一方でＲＥＩＴ（不動産投資信託）と比べると、分散効果は薄いためリスクは集中してしまいます。
しかし人気エリアの人気不動産をプロが厳選しているため、個人で１棟所有することと比べれば不動産投資としてのリスクは低いといえます。
尚、投資信託の仕組みについてはこちらの記事でも詳しく解説していますので、よろしければこちらもあわせてご確認ください。
市場が小さいため売却が難しい場合がある
「不動産小口化商品」は、それほど一般に広く知られた商品ではないため、売却したいときにいつでも売却できないというリスクがあります。
これを投資の世界では「流動性リスク」といいます。
要するに株のように毎日いつでも売却ができるものは、「換金性が高い」ため「流動性リスクが低い」といいます。
逆に「不動産小口化商品」は売却したいときにすぐに買いたい相手が見つからない可能性があるため「流動性リスクがやや高い」といえます。
しかし「不動産小口化商品」を販売している業者などに依頼すれば、買いたい人を見つけてくれたりもするので、その意味では１棟の不動産を売却するよりは難しくないともいえます。
注意点として、売却時に業者を仲介した場合には所定の「手数料」がかかる可能性がありますので、その点は購入前に確認しておくと良いでしょう。
人気商品のためいつでもは買えない可能性がある
「不動産小口化商品」は法律の要件を満たした一定の事業支社しか販売できないため、それほど流通量は多くありません。
一方で「相続対策」としても有効な不動産への投資を、小口からできるとあって富裕層を中心に人気の商品です。
そのため「募集」を開始してすぐに売り切れてしまうため、買いたいタイミングで買えないという可能性がある点はデメリットといえます。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
不動産投資には通常莫大な資金が必要となりますが、「不動産小口化商品」であれば小口資金でも不動産投資を行うことが可能となります。
また資産としても実際の不動産と同様の取扱い（受取る収入は「不動産所得」となります）になるため、相続や贈与時の評価額を抑えられるため、
節税対策としても有効な手段となります。
「不動産小口化商品」に興味がある方は、こちらの事業者が有名どころになりますのでご参考まで。
銀行など金融機関と多く提携している（株）ＦＰＧ。こちらは最低１千万円からの投資となりますが、都心の１等地にあるオフィスビルを中心に手掛けていますので、資産価値が下落しにくく稼働率も安定しているのが特徴です。
もちろん運営しているのは東証１部上場の企業ですので、運営会社もきちんとした会社です。
続いてはリノベーションに強みを持つ（株）インテリックスです。リノベに強いだけあって物件も「京都の町家（まちや）」など変わった建物があり面白いです。
こちらも東証１部上場企業ですので、運営会社は問題ありませんよ。
相続では発生してからは、もちろん事前の「相続対策」が不可欠です。相続税を抑えることができるのはもちろん、亡くなった後に相続人間で揉める「争続（あらそうぞく）」を避けるためのアドバイスなども期待できます。
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