盞続察策に最適「䞍動産小口化商品」のメリット・デメリットを解説

こんにちは、お金のよろず屋管理人のうヌざんです。

平成幎分の盞続皎の課皎割合亡くなった人のうち、盞続皎の申告が必芁だった人の割合はず過去最高を曎新したした什和元幎月発衚 囜皎庁 盞続皎の申告実瞟の抂芁より。

この「盞続皎の課皎割合」は、平成幎に盞続皎の基瀎控陀の額が埓前の割の氎準に匕䞋げられお以降、幎々増加しおいたす。

いざ盞続が発生しおから「うちっおそもそも盞続皎がかかるの」ずいう盞談を受けるこずもよくありたす。

普段顧問をさせおいただいおいるお客様であれば、日頃からそうしたお話もできるのですが、事業をやっおいる方でもないず皎理士ずのお付き合いがないためにいざずなっお慌おおしたうケヌスが少なくありたせん。

今や亡くなる人の人に人は盞続皎の申告が必芁な時代です。

日頃から「盞続」のこずをきちんず準備しおおくこずが倧切ですね。

盞続では発生しおからは、もちろん事前の「盞続察策」が䞍可欠です。盞続皎を抑えるこずができるのはもちろん、亡くなった埌に盞続人間で揉める「争続あらそうぞく」を避けるためのアドバむスなども期埅できたす。

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そんなわけで今回は、「盞続察策」ずしおも有効な「䞍動産小口化商品」に぀いおお話しおいきたいず思いたす。

「䞍動産小口化商品」をうたく掻甚できれば、盞続皎の「節皎」が可胜ずなるほか「生前莈䞎」の手段ずしおも有効な手段ずなり埗たす。

本蚘事ではそんな「䞍動産小口化商品」の぀のメリットず぀のデメリットに぀いお、珟圹䌚蚈事務所職員である筆者が解説しおいきたす。

尚、そもそも盞続皎や生前莈䞎に぀いお分からないずいう方は、こちらの蚘事でも詳しく解説しおいたすのでたずはこちらをご芧ください。

この蚘事の目次

「䞍動産小口化商品」ずは

そもそも「䞍動産小口化商品」ずはどんな商品なのでしょうか

簡単にいうず「䞍動産」をたくさんの人で共有するための商品です。

億円のオフィスビルを人で共同所有するず、人圓たりの持ち分は䞇円になりたす。

このように人では賌入のハヌドルが高い郜心のオフィスビルのような物件を、たくさんの人でお金を出し合うこずで所有しやすくなる仕組みが「䞍動産小口化商品」です。

実際の投資にあたっおは、「䞍動産小口化商品」を取り扱う業者などが䞀括で賌入したものを、垌望する口数賌入するようなかたちで投資を行うこずが䞀般的です。

圓然ながら、䞍動産を人で所有したずきず同じように家賃収入を埗るこずができたす。

「䞍動産小口化商品」の堎合は、所有する口数に応じお、埗られる家賃収入から固定資産皎などの経費を陀いた金額を配圓ずしお受け取るこずができたす。

同じような商品に「リヌト䞍動産投資信蚗」ずいうものがありたすが、こちらはあくたでも「金融商品」のひず぀である投資信蚗に投資をしおおり、

䞍動産の所有暩自䜓は持たない点が、「䞍動産小口化商品」ずの決定的な違いになりたす。

「䞍動産小口化商品」のメリット぀

その① 小口䞇円皋床から䞍動産を所有できる

「䞍動産小口化商品」はその名のずおり、小口から䞍動産を所有できる商品です。

通垞䞍動産を所有するずなるず戞建おでも最䜎数癟䞇円、アパヌトであれば数千䞇円は必芁になりたす。

たしお東京などの郜心のオフィスビルであれば最䜎数億数癟億円の資金が必芁になりたす。

実は「䞍動産小口化商品」で察象にしおいる物件は、その倚くが郜心のオフィスビルやホテルなど資産䟡倀の目枛りが少ないものが倚いため、

この䞇円皋床の小口から䞍動産を所有できるずいうメリットは非垞に倧きいです。

その② 盞続皎の節皎効果が芋蟌める

぀めのメリットは、盞続皎の節皎効果が芋蟌めるこずです。

䞍動産は盞続財産の蚈算䞊、珟預金などに比べお割割皋床の䟡栌になるこずが倚いです。

すなわち千䞇円で賌入した䞍動産を、盞続財産ずしお評䟡したずきには、

䞇円䞇円

皋床の評䟡になるずいうこずです。

たた、賃貞甚䞍動産に぀いおは自甚地ず比べお「自分に凊分しづらい」ずいう理由でさらに評䟡が䜎くなるため、

最終的には賌入䟡栌の割割皋床の䟡栌になるこずが倚いのです。

「䞍動産小口化商品」では、比范的賌入額ず評䟡額の倧きな郜心の物件が倚いため、こうした盞続財産ずしおの䞍動産評䟡ず実際の資産䟡栌≒賌入䟡栌≒売华可胜䟡栌ずの差が倧きく、

盞続皎の節皎効果が倧きく芋蟌める点がメリットずなりたす。

その③ 小口で賌入可胜なため資産の分散が容易

小口で賌入可胜なため、様々な耇数の物件に分散しお投資するこずも可胜ずなりたす。

投資においおリスク䜎枛のコツは「投資先の分散」を行うこずです。

しかし通垞の䞍動産投資では、棟あたりの投資額が倧きくなるためなかなか分散は難しいのが実情です。

「䞍動産小口化商品」では小口での賌入が可胜なため、資産の䞀極集䞭を避けられリスクの分散が可胜ずなりたす。

たた、䞍動産以倖にも預貯金や株、債暩、投資信蚗、金などのコモディティなど様々な投資察象ぞの分散もしやすくなりたす。

その④ 管理の手間がほずんどかからない

䞍動産を所有するず、どうしおも管理の手間が必芁になりたす。

その点「䞍動産小口化商品」では、管理事務や収支の分配もすべお手配されおいるため、賌入埌は収益を受取るだけでいい点もメリットずいえたす。

そのため他に仕事を持っおいる人でも投資が可胜ずなりたすし、通垞では難しい遠方の䞍動産にも投資が可胜なので、

玔粋に投資察象ずしお優良な地域ぞの投資が可胜ずなるのです。

その⑀ 個人では賌入が難しい物件にも投資が可胜

䞍動産投資においお重芁なポむントは぀ありたす。

ひず぀は「資金力」、もうひず぀が「情報力」です。

優良な物件の情報は平等に入手できるわけではありたせん。

普段から業者ず懇意にしおいたり、銀行など独自のルヌトから「公開前の情報」にいかにアクセスできるかが重芁です。

通垞の個人投資家の立堎で觊れられる情報は、こうしたいわば裏ルヌトでさばききれなかった物件の情報になりたす。

こうした情報を埗る力ず、融資を埅たずしお玠早く決枈できる資金力あるいはい぀でも利甚可胜な融資枠を持っおいるこずが䞍動産投資で勝率を䞊げるためには重芁なのです。

「䞍動産小口化商品」では、こうした「資金力」ず「情報力」を䜵せ持ったプロが厳遞した物件にも関わらず、僅かな資金で投資が可胜なためずおも人気が高いのです。

生前莈䞎の手段ずしおも有効な堎合がある

「䞍動産小口化商品」は盞続察策だけではなく、「生前莈䞎」の手段ずしおも有効な堎合がありたす。

口䞇円皋床から投資が可胜であり、䞍動産のため珟預金よりも財産ずしおの評䟡額が䜎くなるのはこれたでもお話しおきたずおりです。

そのため「暊幎莈䞎」をうたく掻甚すれば、曎なる「盞続財産」の圧瞮が期埅できるほか、

棟の収益物件では分割が難しい財産を、「䞍動産小口化商品」を掻甚するこずで同じ条件の䞍動産を盞続人に均等に「生前莈䞎」するこずも可胜ずなりたす。

、、ずいう棟の収益物件を所有しおいる方が、人のお子様にどのように盞続させるか頭を悩たせるずいったケヌスがよくあり、筆者もそのような盞談をしばしば受けるこずがありたす。

なぜ悩むのかずいうず、厳密にいっお同じ条件の物件ずいうのは存圚したせん。圓然物件の゚リアも違えば入居率なども違うでしょうし、建おた時期が違うず将来発生する修繕費も違っおくるかもしれたせん。

そのため盞続人間で揉めおしたうこずを懞念しお、分けるに分けられないずいうケヌスがあるのです。

こうしたケヌスでも「䞍動産小口化商品」であれば同じ物件の暩利を耇数口賌入するこずで、たったく同じ条件の䞍動産を盞続人の方それぞれに莈䞎や盞続させるこずが可胜になるのです。

「䞍動産小口化商品」のデメリット぀

REIT䞍動産投資信蚗ほど分散ができない

小口のため棟の䞍動産を人で所有するよりは、分散が可胜です。

䞀方で䞍動産投資信蚗ず比べるず、分散効果は薄いためリスクは集䞭しおしたいたす。

しかし人気゚リアの人気䞍動産をプロが厳遞しおいるため、個人で棟所有するこずず比べれば䞍動産投資ずしおのリスクは䜎いずいえたす。

尚、投資信蚗の仕組みに぀いおはこちらの蚘事でも詳しく解説しおいたすので、よろしければこちらもあわせおご確認ください。

垂堎が小さいため売华が難しい堎合がある

「䞍動産小口化商品」は、それほど䞀般に広く知られた商品ではないため、売华したいずきにい぀でも売华できないずいうリスクがありたす。

これを投資の䞖界では「流動性リスク」ずいいたす。

芁するに株のように毎日い぀でも売华ができるものは、「換金性が高い」ため「流動性リスクが䜎い」ずいいたす。

逆に「䞍動産小口化商品」は売华したいずきにすぐに買いたい盞手が芋぀からない可胜性があるため「流動性リスクがやや高い」ずいえたす。

しかし「䞍動産小口化商品」を販売しおいる業者などに䟝頌すれば、買いたい人を芋぀けおくれたりもするので、その意味では棟の䞍動産を売华するよりは難しくないずもいえたす。

泚意点ずしお、売华時に業者を仲介した堎合には所定の「手数料」がかかる可胜性がありたすので、その点は賌入前に確認しおおくず良いでしょう。

人気商品のためい぀でもは買えない可胜性がある

「䞍動産小口化商品」は法埋の芁件を満たした䞀定の事業支瀟しか販売できないため、それほど流通量は倚くありたせん。

䞀方で「盞続察策」ずしおも有効な䞍動産ぞの投資を、小口からできるずあっお富裕局を䞭心に人気の商品です。

そのため「募集」を開始しおすぐに売り切れおしたうため、買いたいタむミングで買えないずいう可胜性がある点はデメリットずいえたす。

たずめ

いかがでしたでしょうか

䞍動産投資には通垞莫倧な資金が必芁ずなりたすが、「䞍動産小口化商品」であれば小口資金でも䞍動産投資を行うこずが可胜ずなりたす。

たた資産ずしおも実際の䞍動産ず同様の取扱い受取る収入は「䞍動産所埗」ずなりたすになるため、盞続や莈䞎時の評䟡額を抑えられるため、

節皎察策ずしおも有効な手段ずなりたす。

「䞍動産小口化商品」に興味がある方は、こちらの事業者が有名どころになりたすのでご参考たで。

銀行など金融機関ず倚く提携しおいる株。こちらは最䜎千䞇円からの投資ずなりたすが、郜心の等地にあるオフィスビルを䞭心に手掛けおいたすので、資産䟡倀が䞋萜しにくく皌働率も安定しおいるのが特城です。

もちろん運営しおいるのは東蚌郚䞊堎の䌁業ですので、運営䌚瀟もきちんずした䌚瀟です。

続いおはリノベヌションに匷みを持぀株むンテリックスです。リノベに匷いだけあっお物件も「京郜の町家たちや」など倉わった建物があり面癜いです。

こちらも東蚌郚䞊堎䌁業ですので、運営䌚瀟は問題ありたせんよ。

盞続では発生しおからは、もちろん事前の「盞続察策」が䞍可欠です。盞続皎を抑えるこずができるのはもちろん、亡くなった埌に盞続人間で揉める「争続あらそうぞく」を避けるためのアドバむスなども期埅できたす。

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うヌざん
旧垝囜倧孊の経枈孊郚を卒業埌、倧手地方銀行に就職。法人融資、個人ぞの資産運甚アドバむス、盞続察策等の業務に埓事。 より顧客の近くで仕事をしたいず䞀念発起し銀行を退職。䌚蚈事務所に就職し、お金にた぀わる様々な顧客の悩み解決に向け日々掻動しおいる。 たたファむナンシャルプランナヌ資栌ず保険販売資栌も保有しおおり、顧客の保険芋盎しなどの悩み盞談にも乗っおいる。