こんにちは、お金のよろず屋管理人のうーざんです。
今回は、
こんな疑問にお答えします。
元銀行員である筆者が「住宅ローン審査の裏側」をお話していきますので必見ですよ！
この記事の目次
住宅ローンの審査項目
その① 勤め先・仕事内容
まず最初は「勤務先」や「仕事内容」についてです。
個人事業主やフリーランスの方で、「勤め人」ではない方もここではどういう仕事内容かを精査されます。金融機関ではこうした情報を個人の「属性」と呼んだりします。
「属性」が良い・悪いという言われ方をしたりもします。
住宅ローンというのは、数十年にわたって多くは数千万円のおカネを返済していくことになるものです。
そのため住宅ローン審査においては、その人がローンの返済期間中にわたって安定して収入を得ることができるか
という点が重要になります。
ですから一般的に個人事業主は、サラリーマンに比べて「安定性」という部分で弱いとされるため住宅ローン審査に弱いのです。
サラリーマンであれば「勤務先」、個人事業主であれば「業種」なども審査にあたって考慮されるポイントです。
「勤務先」が上場企業などであれば「安定性」も高く、今後の収入増の可能性が高いなどの想定ができます。
また個人事業主でも医師や税理士などのいわゆる「士業」であれば、安定性はある程度見込めるなど「業種」によっても審査での評価は変わってきます。
さらに「会社経営者」などの場合は、役員報酬を貰っている「給与所得者」であっても、個人事業主に近い見方をされます。
通常は会社の決算書もあわせて審査されるため、役員報酬が普通のサラリーマンよりも多くても、
会社の借金が多い場合などには審査結果がNGとなるケースもあります。
その② 年収・所得
続いての審査項目は「年収・所得」になります。
サラリーマンの場合は「年収」、個人事業主の場合は「所得」をみることになります。
「年収」も「所得」も高いに越したことはありませんが、最近はローンの借入のハードルはかなり下がっています。
サラリーマンであれば年収３５０万円程度あれば、借入額にもよりますが十分審査のハードルには乗りますのでまずは申し込んでみるのも良いでしょう。
「所得」というのは、収入から経費を引いた「利益」に近い概念です。
個人事業主の場合、申告方法は「白色申告」と「青色申告」がありますが、決算書を作成しない「白色申告」では事業の実態が掴めず、
審査のしようがないため「住宅ローン」を受けることは非常に難しいです。
ですから住宅ローンの借入をしたいと考えている個人事業主の方は、必ず「青色申告」で申告をしておくようにしましょう。
尚、「青色申告」の方法とメリットについてはこちらの記事で詳しく解説していますので、こちらもあわせてご確認ください。
その③ 返済比率
３番目の審査項目は「返済比率」です。
「返済比率」とは、収入と借入額とのバランスのことです。
例えば年収５００万円の人が毎月１０万円（利息込み）のローンを返済する場合、
年間の返済額は１２０万円になります。
この場合の返済比率は、
１２０万円 ÷ ５００万円 × １００ ＝ ２４％
このように、「年収（個人事業主の場合は年間の「所得」）」に対して、
年間でいくらローンを返済するか
の割合を表したものが「返済比率」です。
「返済比率」の割合はサラリーマンの場合、一般的には３０％以内であればまずは問題ない水準といわれています。
この比率は銀行によって上限が定められていることが多く、大体は上限が３０％～３５％程度に定められているようです。
これを上回る場合は、ローン審査自体がNGになることもありますが、適正な範囲に収まる範囲内の金額に「減額」されてOKが出るケースが多いです。
例えば４，０００万円で審査を申し込んだけど、３，５００万円までであれば借入できますよ
といった感じですね。
ちなみに「個人事業主」の場合は、「業種」にもよりますが、サラリーマンの７掛け程度でみられることが多いため返済比率は２割以内に収めるのが無難だと思います。
「返済比率」を抑えるには、
- 年収（所得）を増やす
- 借入金額を減らす
のどちらかしかありません。
収入を自分でコントロールすることは難しいので、確実なのは「頭金」を増やしてローンの「借入金額を減らす」ことでしょう。
この場合、貯金を増やすほかにもご両親などから援助を受けることができる場合は、「住宅資金贈与」を検討してみましょう。
一定額までは「贈与税」がかからずに贈与を受けることができますので、是非活用を検討してみてください。
「住宅資金贈与」についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、こちらもあわせてご確認くださいね。
その④ 信用情報
住宅ローンの審査項目４つ目は、「信用情報」です。
「信用情報」より「ブラック情報」や「ブラックリスト」という言い方の方がピンとくる方も多いかもしれませんね。
クレジットカードや他のローンの残高や利用履歴（延滞情報も含む）が、「信用情報機関」というところに登録をされています。
この「信用情報機関」はいくつか存在しているのですが、いずれも全国のクレジット会社や信販会社などが株主となっており、会員には銀行などの金融機関の他、携帯会社（携帯電話の分割販売などで利用）も含まれています。
「信用情報機関」はクレジットカードの毎月の利用状況や、延滞情報、破産申し立てによる債務免責歴など幅広い情報が登録されています。また情報は毎月更新されています。
住宅ローンを借入するときにも、必ず銀行で「信用情報機関」へ問合せを行い「過去の延滞歴」や「多重債務」などがないかを確認します。
業界で「ブラック情報」などと呼ばれる延滞歴などがある場合には、まずローンを借りることができませんので注意が必要です。
ただし登録されるのは、クレジットカードや割賦販売、その他金融機関における利用履歴になりますので、単純に口座振替で公共料金が引き落としできなかった場合などには登録はされません。
ちなみに破産情報を含め、登録情報は５年で抹消されますので過去に延滞や破産歴があっても５年を経過すれば問題なく借入を行うことができます（５年経過後であれば過去にそのような履歴があったことすら銀行にはわかりません）。
尚、破産情報などは破産手続きがすべて完了して債務免責が確定した後に、該当のクレジット会社などからの報告がなされますので、破産手続きが開始して５年を経過した日と抹消される日にはズレが生じます。
どのような情報が登録されているかと各種情報の保存期間についてはこちらをご覧ください。
ご自身の「ブラック情報」が登録されているか不安な方は、個人で問合せすれば本人に限って開示が可能です。
インターネットや郵送などで受付けていますので、こちらからご確認ください。
開示される情報は銀行などが取得する情報と同じものです。
まとめ
住宅ローンで審査されるのは、
- 勤め先・仕事内容
- 年収・所得
- 返済比率
- 信用情報
の４つです。
住宅ローンは基本的に「定型商品」ですので、①～④の情報に問題がなければ確実に審査が通りますし、金利などの条件もこれらのマトリクスで決定されます。
ローンが通らないという場合には、これら４つのどこかに問題があるということですので見直してみることで審査が通るかもしれません。
以上、最後までお付き合いありがとうございました。
そろそろ住宅の購入を検討したいなぁ。
でも、「住宅ローンの審査」ってどんなことを審査されるんだろう？
何か気をつけることはあるのかな？