住宅ローンの繰上げ返済のデメリットとは?【元銀行員が解説】

住宅ローン繰上げ返済は損ってホント!?

住宅は多くの方にとって人生最大の買い物です。

それと同時に住宅ローンは多くの方にとって人生最大の借金でもあります。

借金は少しでも早く返した方が得になる!そう思っていませんか?

そんな方必見です!

実は住宅ローンの繰上げ返済をすると損をしてしまうことがあることをご存知ですか?

本記事では、元銀行員の筆者が住宅ローン繰上げ返済のメリット・デメリットを徹底解説していきたいと思います。

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住宅ローンを繰上げ返済すると金利はどのくらい浮くか

住宅ローンを繰上げ返済する最大のメリットは、繰上げ返済分の金利が浮くことでその後の返済額が減少することです。

では下記の事例で繰上げ返済によってどのくらい金利負担に影響があるのかを見ていきたいと思います。

  • 借入額3,500万円
  • 借入期間35年
  • 元利均等返済(毎月同じ金額を返済する方法)
  • 変動金利0.457%(全期間変わらないものとして試算)
  • 借入後6年目から毎年100万円ずつ、10年目まで計500万円を繰上げ返済する

※金利は2020年5月7日現在価格.comで変動金利人気NO.1の住信SBI銀行のものです

結果は

繰上げ返済「無し」の総返済額: 37,880,154円

繰上げ返済「有り」の総返済額: 37,263,692円

差額は 616,462円です。

早い段階(6-10年目)で500万円の繰上げ返済をすると35年間では60万円以上利息が浮くことになります。

ちなみにもう少し繰上げ返済のタイミングを遅くして16年目から20年目にかけて同じ100万円ずつを5回返済(計500万円)した場合、

差額は 368,420円

となり、メリットは約25万円ほど減少します。ですから繰上げ返済をするのであればなるべく早いうちに行うことで恩恵が大きくなる!ということです。

上記のシミュレーションでは、借入当初の金利が35年間ずっと続くものとして試算しています。

実際には半年ごと金利の見直しが行われますので、当初の金利が続かない場合があります。

住宅ローン控除とは

ここで住宅ローン控除(住宅ローン減税という言い方をされることもあります)の仕組みについて考えてみたいと思います。

住宅ローン控除とは、借入当初から10年間(令和元年10月1日から令和2年12月31日までに取得した消費税率10%の住宅の場合は13年間)、毎年年末時点の借入金残高の1%に相当する所得税が減税となる制度です。

ただし、1年間の控除上限額が40万円となっていますので4,000万円以上の残高があっても控除額は最大40万円×10年間で400万円になります。

さて、ここで重要になってくるのが借入金年末残高の1%が控除額となる点です。

すなわち当初10年間は繰上げ返済をしない方が、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けることができる!

ということになります。

さきほどの事例、借入3,500万円、期間35年、金利は0.457%で当初10年間は

繰上げ返済をしなかった場合、

住宅ローン控除の10年間合計額は 3,023,400円

となります(借入月によって若干の変動があります。上記は5月借入の場合)。

そして住宅ローン控除の適用が終わった11年目に一気に500万円を繰上げ返済することで、549,106円の利息を浮かせることができます。

一方、先ほどのように

借入5年目から10年目まで100万円ずつを繰上げ返済していった場合、

住宅ローン控除の10年間合計額は 2,872,100円

と繰上げ返済をした場合151,300円減税額が少なくなってしまいます。

まとめると、

住宅ローン控除の合計金利減少額合計
繰上げ返済「無し」※11年目で500万返済3,023,400549,1063,572,506
繰上げ返済「有り」
6年目-10年目に各100万
2,872,100616,4623,488,562
差額(無しー有り)151,300▲ 67,35683,944

結果は、繰上げ返済をしない方が約8万4千円も「お得」ということになりました。

この結果からいえるのは、若くて収入が上がりきっていない若いうちに無理をして繰上げ返済をするのであれば、住宅ローン控除の適用を最大限に受けつつ適用が終わった段階でまとめて繰上げ返済をすることもひとつの手だといえます。

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住宅ローン控除の適用方法や必要書類についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、こちらもあわせてご確認ください!

住宅ローン控除の必要書類と手続き【会計事務所職員が解説】

まとめ

さて、ここまで読まれて鋭い方はもうお気づきなのではないでしょうか?

住宅ローン控除はローン残高の1%分の所得税を10年間控除してくれる

ということは、ご自分のローンの金利が1%を下回れば回るほど、繰上げ返済をせず住宅ローン控除の適用を受けたほうが得になります。

例えば、ご自分のローンの金利が0.5%だとすると、毎年支払う金利と住宅ローン控除の差額0.5%分得をすることになります。これが10年分とするとかなり大きくなると思いませんか?

逆にローンの金利が1%を超えている方は繰上げ返済をした方が得になるケースが多くなります。

ですから、繰上げ返済を検討する場合は住宅ローン控除の適用とのバランスを考慮して行われることをお勧めします。

ただし、最後にもう1点だけ注意点があります。

当たり前のようですが、住宅ローン控除の適用対象となるのはあくまでも自分が支払った(あるいは本来支払うべき)所得税額の範囲が上限となります。

ですからサラリーマンの方で他に副業などをされていない方であれば、1年間で源泉徴収された所得税額の合計(年末調整後)が住宅ローン控除の上限となります。

年収500万円台のサラリーマンを例にとるとご家族などの状況や生命保険等の加入状況によって多少変動はありますが大体10万円~20万円が所得税の金額になります。

そうなると多少の繰上げ返済をしても住宅ローン控除の恩恵は最大限受けることができます。

ですから、繰上げ返済が有利になるかは、

  1. ご自分のローンの適用金利
  2. ご自分の所得税の額
  3. 繰上げ返済をする額

このあたりの要素が複合的に絡み合っていますので、是非慎重に検討していただければと思います。

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住宅ローンの返済方法の違いによるメリット・デメリットについて気になる方はこちらの記事もあわせてご確認ください!

元利均等返済と元金均等返済の違いとは?【元銀行員が解説】

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旧帝国大学の経済学部を卒業後、大手地方銀行に就職。法人融資、個人への資産運用アドバイス、相続対策等の業務に従事。 より顧客の近くで仕事をしたいと一念発起し銀行を退職。会計事務所に就職し、お金にまつわる様々な顧客の悩み解決に向け日々活動している。 またファイナンシャルプランナー資格と保険販売資格も保有しており、顧客の保険見直しなどの悩み相談にも乗っている。