【デメリットあり】住宅ローン借換の注意点とは~元銀行員が解説~

住宅ローン借換のデメリット

こんにちは、お金のよろず屋管理人のうーざんです。

今回は、

住宅ローンの借換を検討しているけど、借換によるデメリットってあるのかなぁ…?

大きな金額の借入だから、「借換で失敗したくない」なぁ。

こうしたお悩みをお持ちの方は必見です。

本記事では元銀行員である筆者が、住宅ローンの借換で発生しうるデメリットについて解説します。

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住宅ローン借換のデメリット

費用がかかる

住宅ローン借換の最大のデメリットともいえるのが、借換に伴う様々な費用がかかることです。

借換時にかかる費用は、

住宅ローンを新たに借りるための費用
  1. 保証料
  2. 事務手数料
  3. 印紙代
  4. 抵当権設定料
  5. 団信保険料

既存の住宅ローンを返済するための費用
  1. 繰上返済手数料
  2. 抵当権抹消費用

住宅ローンの借換時には、上記のようなたくさんの手数料が発生します。

緑枠の「新たに住宅ローンを借りるための費用」については、最初に住宅ローンを借りたときにもかかっている費用です。

「借換」というと、もういちど別の銀行で住宅ローンを組み直すことになるので、改めてこうした費用がかかることになります。

一方で返済にかかる手数料はさほど多くはありません。

①と②を合わせても数万円程度に収まるでしょう。

これらの費用全てでは住宅ローンの残高にもよりますが、

30万~10万円程度になることが多いです。

一番金額が多くなるのが、緑枠の①保証料と、②事務手数料です。

ネット銀行を利用するか、地方銀行や都市銀行(信用金庫なども含む)などを利用するかでどちらが高いかは異なりますが、概ねこの2つを合わせて10万円~100万円程度になることが多いです。

これらの費用と、住宅ローン借換による金利負担減少メリットを比較して、トータルで金利負担減少額が大きくなる様であれば、

借換をした方が得

だといえるでしょう。

住宅ローン借換に必要なコストについては、住宅ローン借換の費用はどれくらい?【元銀行員が解説】の記事で詳しく解説しています。

比較検討に手間と時間がかかる

住宅ローンは現在銀行が最も力を入れている商品のひとつです。

企業融資が伸び悩むなか、長期で安定的に金利収入を得られる「住宅ローン」は銀行にとって貴重な収入源です。

そのため各銀行が競って住宅ローンの獲得を行っており、日々その商品内容が改定されています。

そうしたなかで、「どの銀行があなたにとって最も有利な条件で借入できるか」ということを比較・検討することはとても骨の折れる作業です。

もちろん住宅ローンの借換によって、多くの方が数百万円単位で金利負担が減少することになりますのでそれだけの苦労をする価値はあります。

ですがこうした骨の折れる作業をするだけの時間がとれず、借換を検討してもなかなか実行できない方や、「ベストではない金利」で妥協して借換してしまう方がいることも事実です。

住宅ローンの借換で金利負担を大きく減らす一番のコツは、何よりも早く借換を行うことです。

早く借換すればそれだけ、長く借換メリットを享受できるため金利負担減少額が大きくなります。

借換で失敗しないコツ

借換で一番大きな費用は、「保証料」や「事務手数料」です。

これらは、借換する銀行でいくらかかるのか事前にシミュレーションすることができますので、しっかりとシミュレーションしておきましょう。

また、住宅ローンを選ぶ際には金利以外にも重要なポイントがあります。

それは「団体信用生命保険(団信)」です。

団信は借主が亡くなったり、所定の病気になった際に住宅ローンの返済がすべて(病気などの場合には一部の可能性もあり)免除されるという「生命保険」のことです。

団信の保険料は銀行が払っていますが、金利に上乗せされるなどして実質的には借主が負担している場合もあります。

団信には様々な種類があり、「死亡時のみ」返済が免除になるものから、「がん」と診断されただけでステージ0でも全額返済免除になるなどの商品もあります。

借入期間が長い住宅ローンでは、金利だけでなくこうした「団信」の内容も考慮に入れて商品を選ぶと良いでしょう。

まとめ

  • 住宅ローン借換のデメリットは、「費用がかかる」ことと「時間と手間がかかる」こと
  • メリットは残高にもよるが、数百万円単位で金利負担が減ることが多い
  • 住宅ローン借換の費用は、30万円~150万円程度
  • 借入残高が多く残っている程、「借換費用」も高くなるが、借換による金利負担減少額(メリット)も大きくなる
  • 借換は金利だけではなく、「団信」の内容もしっかりチェックすること

住宅ローン借換は「時間と手間」はかかるものの、数百万円単位で金利負担額が減少する可能性があり、大きなメリットがあるものです。

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ABOUT US

旧帝国大学の経済学部を卒業後、大手地方銀行に就職。法人融資、個人への資産運用アドバイス、相続対策等の業務に従事。 より顧客の近くで仕事をしたいと一念発起し銀行を退職。会計事務所に就職し、お金にまつわる様々な顧客の悩み解決に向け日々活動している。 またファイナンシャルプランナー資格と保険販売資格も保有しており、顧客の保険見直しなどの悩み相談にも乗っている。