住宅ローンの繰上げ返済のデメリットとは？【元銀行員が解説】

住宅は多くの方にとって人生最大の買い物です。

それと同時に住宅ローンは多くの方にとって人生最大の借金でもあります。

借金は少しでも早く返した方が得になる！そう思っていませんか？

そんな方必見です！

実は住宅ローンの繰上げ返済をすると損をしてしまうことがあることをご存知ですか？

本記事では、元銀行員の筆者が住宅ローン繰上げ返済のメリット・デメリットを徹底解説していきたいと思います。

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この記事の目次

住宅ローンを繰上げ返済すると金利はどのくらい浮くか

住宅ローンを繰上げ返済する最大のメリットは、繰上げ返済分の金利が浮くことでその後の返済額が減少することです。

では下記の事例で繰上げ返済によってどのくらい金利負担に影響があるのかを見ていきたいと思います。

※金利は２０２０年５月７日現在価格.comで変動金利人気NO.1の住信SBI銀行のものです

結果は

繰上げ返済「無し」の総返済額：　３７，８８０，１５４円

繰上げ返済「有り」の総返済額：　３７，２６３，６９２円

差額は　６１６，４６２円です。

早い段階（６－１０年目）で５００万円の繰上げ返済をすると３５年間では６０万円以上利息が浮くことになります。

ちなみにもう少し繰上げ返済のタイミングを遅くして１６年目から２０年目にかけて同じ１００万円ずつを５回返済（計５００万円）した場合、

差額は　３６８，４２０円

となり、メリットは約２５万円ほど減少します。ですから繰上げ返済をするのであればなるべく早いうちに行うことで恩恵が大きくなる！ということです。

上記のシミュレーションでは、借入当初の金利が３５年間ずっと続くものとして試算しています。

実際には半年ごと金利の見直しが行われますので、当初の金利が続かない場合があります。

ここで住宅ローン控除（住宅ローン減税という言い方をされることもあります）の仕組みについて考えてみたいと思います。

住宅ローン控除とは、借入当初から１０年間（令和元年１０月１日から令和２年１２月３１日までに取得した消費税率１０％の住宅の場合は１３年間）、毎年年末時点の借入金残高の１％に相当する所得税が減税となる制度です。

ただし、１年間の控除上限額が４０万円となっていますので４，０００万円以上の残高があっても控除額は最大４０万円×１０年間で４００万円になります。

さて、ここで重要になってくるのが借入金年末残高の１％が控除額となる点です。

すなわち当初１０年間は繰上げ返済をしない方が、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けることができる！

ということになります。

さきほどの事例、借入３，５００万円、期間３５年、金利は０．４５７％で当初１０年間は

繰上げ返済をしなかった場合、

住宅ローン控除の１０年間合計額は　３，０２３，４００円

となります（借入月によって若干の変動があります。上記は５月借入の場合）。

そして住宅ローン控除の適用が終わった１１年目に一気に５００万円を繰上げ返済することで、５４９，１０６円の利息を浮かせることができます。

一方、先ほどのように

借入５年目から１０年目まで１００万円ずつを繰上げ返済していった場合、

住宅ローン控除の１０年間合計額は　２，８７２，１００円

と繰上げ返済をした場合１５１，３００円減税額が少なくなってしまいます。

まとめると、